Contre-visite : les questions à poser à l’agent

Préparer la contre-visite

Une contre-visite utile ne refait pas la première. Elle se tient à une autre heure, pour entendre l’immeuble le soir ou voir la lumière du matin, et elle suit une liste écrite. Si vous ne pouvez pas y aller vous-même, transmettez cette liste à la personne qui visite pour vous, avec vos doutes précis.

Classez vos questions en quatre familles : la vente, le bien, la copropriété, le voisinage. Et demandez les documents en même temps que les réponses : une réponse orale n’engage personne.

Sur la vente

• Depuis combien de temps le bien est-il en vente, et le prix a-t-il déjà baissé ?
• Pourquoi les propriétaires vendent-ils ?
• Quel est leur calendrier : ont-ils déjà acheté ailleurs, sont-ils pressés ?
• Y a-t-il eu des offres, et pourquoi n’ont-elles pas abouti ?
• Le mandat est-il exclusif, ou le bien est-il proposé par plusieurs agences ?
• Le prix affiché inclut-il les honoraires, et qui les paie ?

Ces réponses situent votre marge de négociation. Un bien en vente depuis quatre mois, déjà baissé une fois, dont les vendeurs ont signé ailleurs, ne se négocie pas comme un bien mis en ligne la semaine dernière. Une offre précédente qui n’a pas abouti mérite une explication : refus de prêt, ou découverte dans les documents ?

Sur le bien

• Quels travaux ont été faits, quand, et par qui ? Les factures sont-elles disponibles ?
• Y a-t-il eu un dégât des eaux ou un autre sinistre, et a-t-il été réparé ?
• De quand date le diagnostic de performance énergétique, et quelles sont les consommations réelles ?
• Le chauffage et l’eau chaude sont-ils individuels ou collectifs ?
• Quel est le montant de la taxe foncière ?
• Qu’est-ce qui reste dans le logement : cuisine équipée, placards, luminaires ?
• La surface indiquée est-elle la surface Carrez, mesurée par un professionnel ?

Des travaux réalisés par une entreprise depuis moins de dix ans peuvent relever de sa garantie décennale : demandez la facture et l’attestation d’assurance. Pour les consommations, les factures d’énergie des douze derniers mois valent mieux qu’une estimation.

Sur la copropriété

• Quel est le montant annuel des charges, et que couvrent-elles ?
• Des travaux ont-ils été votés et pas encore payés ? Lesquels sont à l’étude ?
• Qui paiera les travaux déjà votés : le vendeur ou l’acquéreur ?
• La copropriété a-t-elle des impayés ou une procédure en cours ?
• De quand datent le dernier ravalement et la réfection de la toiture ?
• L’immeuble compte-t-il surtout des propriétaires occupants ou des locataires ?

La question des travaux votés se négocie. Par défaut, un appel de fonds est dû par celui qui est copropriétaire le jour où il devient exigible. Vendeur et acquéreur peuvent convenir d’une autre répartition dans le compromis : mieux vaut l’écrire. Pour vérifier ce que dit l’agent, rien ne remplace la lecture des PV d’assemblée générale.

Pas le temps d’y aller ?Un connaisseur local visite le bien pour vous : vidéo, photos et réponses de l’agent. Rapport complet sous 48 h ouvrées.

Faire visiter ce bien

Sur le voisinage

• Qui habite au-dessus, en dessous et sur le palier ?
• Quel commerce occupe le rez-de-chaussée, et jusqu’à quelle heure ?
• Y a-t-il des locations touristiques dans l’immeuble ?
• Un projet de construction est-il prévu en face ou à côté ?
• Où se gare-t-on, et où range-t-on un vélo ou une poussette ?

« Une réponse floue est déjà une réponse. Quand l’agent ne sait pas, je note la question et je demande le document. »

Que faire des réponses

Notez les réponses le jour même, puis demandez à l’agent de confirmer par email les points qui comptent : travaux votés, charges, sinistres, date de disponibilité. Recoupez ensuite avec les documents. Un écart entre ce qui a été dit et ce qui est écrit n’est pas toujours de la mauvaise foi, mais c’est toujours un sujet à éclaircir avant l’offre.

Enfin, appuyez votre négociation sur des faits : un devis pour la salle de bains, un ravalement voté, une chaudière en fin de vie. Un vendeur discute plus volontiers un montant justifié qu’un rabais demandé par principe.

Ces questions complètent les vérifications à faire dans le logement lui-même : voici les douze points à faire contrôler sur place avant une offre.