PV d’assemblée générale : ce qu’il faut y lire avant d’acheter
Victor · Mis à jour le 
Vous visitez un appartement vingt minutes. Les copropriétaires, eux, se réunissent chaque année pour parler de tout ce qui ne se voit pas : la toiture, les impayés, le voisin procédurier, le ravalement repoussé depuis trois ans. Leurs procès-verbaux comptent parmi les documents les plus instructifs d’un achat en copropriété, et parmi les moins lus.
Obtenir les PV avant de faire une offre
Le vendeur doit vous remettre, au plus tard à la signature de la promesse de vente, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le règlement de copropriété, les informations financières et le carnet d’entretien. Tant que les procès-verbaux, le règlement et les informations financières ne vous ont pas été remis, le délai de rétractation de dix jours ne commence pas à courir.
Rien n’oblige à attendre la promesse. Demandez-les dès que le bien vous intéresse : un vendeur ou une agence qui tarde à les transmettre vous donne déjà une information. Comptez vingt à trente minutes pour trois procès-verbaux, en lisant dans l’ordre qui suit.
Les travaux : votés, refusés, reportés
Chaque résolution est rédigée de la même façon : l’objet, le montant, le résultat du vote. Relevez trois catégories.
- Les travaux votés : nature, budget total, calendrier des appels de fonds. Votre part se calcule avec les tantièmes du lot.
- Les travaux refusés ou reportés : ils reviendront, généralement plus chers. Un ravalement repoussé deux années de suite finira par être voté, ou imposé par la mairie.
- Les études et les devis : « mission de maîtrise d’œuvre », « diagnostic », « mise en concurrence ». Ces formules annoncent les travaux des deux ou trois prochaines années.
« Je lis d’abord les résolutions refusées : les travaux qu’une copropriété repousse finissent toujours par revenir. »
Les postes qui pèsent lourd sont toujours les mêmes : ravalement, toiture, ascenseur, colonnes d’eau, chauffage collectif, électricité des parties communes. Les immeubles de plus de quinze ans doivent désormais élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux : s’il existe, le vendeur doit vous le remettre avec la promesse. Il donne la liste et le calendrier des dépenses à prévoir sur dix ans.
Qui paiera les travaux déjà votés ?
La règle surprend beaucoup d’acheteurs : un appel de fonds est dû par celui qui est copropriétaire le jour où il devient exigible, quelle que soit la date du vote. Si le ravalement a été voté l’an dernier mais que les appels de fonds tombent après votre signature chez le notaire, c’est vous qui payez.
Vendeur et acquéreur peuvent convenir d’une autre répartition, et c’est l’usage : les travaux votés avant la promesse restent souvent à la charge du vendeur. Encore faut-il que ce soit écrit dans la promesse. Posez la question à l’agent, puis au notaire.
Les finances de la copropriété
- Le budget prévisionnel et son évolution sur trois ans. Une hausse régulière doit s’expliquer par un poste précis : énergie, contrat d’entretien, assurance.
- Les impayés de charges. Le vendeur doit vous communiquer leur montant global. Des impayés élevés signifient des travaux retardés et, tôt ou tard, des appels de fonds exceptionnels pour les autres copropriétaires.
- Le fonds de travaux. Obligatoire dans les immeubles de plus de dix ans, il est alimenté par une cotisation annuelle des copropriétaires d’au moins 5 % du budget prévisionnel. Les sommes versées restent attachées au lot : la copropriété ne les rembourse pas au vendeur, qui peut en revanche vous en demander le remboursement dans la négociation.
- Les procédures. Une action contre un copropriétaire débiteur est banale. Une procédure contre le constructeur, un voisin ou le syndic mérite que vous demandiez où elle en est.
Ce que les votes disent de l’immeuble
Un procès-verbal se lit aussi entre les lignes. Le nombre de copropriétaires présents ou représentés indique si l’immeuble se gère ou se subit. Des résolutions rejetées en série, un changement de syndic tous les deux ans ou des échanges consignés mot pour mot trahissent des tensions.
Notez les sujets qui reviennent d’une année sur l’autre : nuisances sonores d’un commerce, locations touristiques, dégâts des eaux à répétition, incivilités dans les parties communes. Ce sont les problèmes dont vous hériterez.
Recouper avec ce que l’on voit sur place
Les documents disent ce qui a été décidé, la visite montre ce qui a été fait. Les deux lectures se complètent.
- Le ravalement ou la toiture votés ont-ils été réalisés ?
- L’ascenseur, la porte d’entrée et l’interphone fonctionnent-ils ?
- Que dit le panneau d’affichage du hall : travaux, pannes, rappels ?
- Dans quel état sont la cage d’escalier, la cour et les caves ?
- Le commerce cité dans les procès-verbaux est-il toujours là ?
Complétez enfin avec le règlement de copropriété, pour vérifier ce que vous avez le droit de faire dans le logement, et avec le dernier relevé de charges du vendeur. La liste des autres questions à poser à l’agent vous aidera à ne rien oublier.
Un bien vous plaît, mais pas le temps d’y aller ?
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