DPE F ou G : faut-il encore acheter pour louer ?
Victor · Mis à jour le 
Les logements classés F ou G se vendent en général moins cher, et les annonces présentent cette décote comme une occasion. C’en est parfois une. Mais depuis que ces logements sortent progressivement du marché locatif, elle ne vaut que si les travaux sont possibles, chiffrés et décidés par vous seul. Trois conditions qui se vérifient sur place et dans les documents.
Ce que prévoit la loi
En France métropolitaine, un logement doit atteindre une performance énergétique minimale pour être loué. Le calendrier est le suivant :
- depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail ;
- à partir du 1er janvier 2028, la même règle s’appliquera aux logements classés F ;
- à partir du 1er janvier 2034, aux logements classés E.
La règle joue à la signature d’un bail, mais aussi à son renouvellement ou à sa reconduction. S’y ajoute, depuis août 2022, le gel du loyer des logements classés F et G : ni augmentation entre deux locataires, ni révision annuelle. À la date de cet article, ce calendrier est en vigueur. Un projet de loi en cours d’examen au Parlement prévoit de l’assouplir pour les propriétaires qui engagent des travaux ou qui ne peuvent pas les réaliser : vérifiez où il en est sur service-public.gouv.fr avant de vous engager.
Lire le DPE comme un devis
L’étiquette ne suffit pas. Le diagnostic complet compte plusieurs pages, et trois d’entre elles vous intéressent.
- Les deux étiquettes. Le classement retient la plus mauvaise des deux notes : consommation d’énergie et émissions de gaz à effet de serre. Un logement chauffé au gaz ou au fioul peut être déclassé par la seconde.
- La répartition des déperditions : murs, fenêtres, toiture, plancher, ventilation. Elle indique où part la chaleur, donc où porter les travaux.
- Les recommandations de travaux, avec la classe atteinte après chaque étape. C’est une première estimation, à confirmer par un professionnel.
Vérifiez aussi la date et le numéro du diagnostic (13 caractères, chiffres et lettres) sur l’observatoire DPE de l’Ademe. Les règles de calcul ont évolué en juillet 2024 pour les logements de 40 m² ou moins, puis en janvier 2026 pour les logements chauffés à l’électricité, et une nouvelle évolution en leur faveur est prévue au 1er janvier 2027. À chaque fois, certains biens gagnent une classe, et une attestation gratuite, téléchargeable sur le site de l’Ademe, tient lieu de nouvelle étiquette.
Ce qu’il faut vérifier sur place
Le diagnostic décrit un logement théorique. La visite dit si les travaux recommandés sont réalisables.
- Les fenêtres : simple ou double vitrage, état des menuiseries et des joints
- Le chauffage : convecteurs anciens, radiateurs récents, chaudière et son âge
- L’eau chaude : ballon électrique, chaudière ou production collective
- La ventilation : bouches d’extraction et entrées d’air présentes et en état
- Les murs donnant sur l’extérieur ou sur une cage d’escalier non chauffée
- La situation du lot : dernier étage sous toiture, rez-de-chaussée sur cave
Deux points demandent un regard sur place. L’isolation des murs par l’intérieur fait perdre une dizaine de centimètres sur chaque mur isolé : dans un studio de 18 m², faites mesurer les pièces pour savoir ce qu’il en restera. Et un lot situé au dernier étage ou au rez-de-chaussée dépend de la toiture ou du plancher bas, qui appartiennent à la copropriété.
« Les fenêtres, le chauffage et l’étage : avec ces trois-là, on se fait une idée avant d’ouvrir le diagnostic. Mais c’est lui qui fait foi. »
En copropriété, tout ne dépend pas de vous
Dans un appartement, vous maîtrisez le chauffage individuel, la ventilation du lot, l’isolation par l’intérieur et, avec l’accord de la copropriété sur leur aspect, les fenêtres. Le reste se vote en assemblée générale : isolation de la façade ou de la toiture, chauffage collectif, ventilation commune.
Si le passage à une classe suffisante suppose des travaux collectifs, votre projet dépend d’un vote que vous ne contrôlez pas. Lisez les procès-verbaux d’assemblée générale : un plan pluriannuel de travaux adopté, un diagnostic de performance énergétique collectif ou une rénovation déjà votée changent complètement l’analyse.
Chiffrer avant de faire une offre
- Faites établir des devis par des artisans du secteur, à partir de photos précises puis d’une visite.
- Visez une classe E au minimum, D si vous voulez être tranquille au-delà de 2034.
- Ajoutez les mois sans loyer pendant les travaux.
- Renseignez-vous sur les aides auprès de France Rénov’, le service public de la rénovation : leurs conditions changent souvent.
- Comparez le total au prix d’un logement équivalent déjà classé D.
Si l’écart ne couvre pas les travaux, la vacance et une marge pour l’imprévu, la décote n’en est pas une.
Trois cas où il vaut mieux passer son tour
- Le gain de classe repose sur des travaux de copropriété que personne n’a inscrits à l’ordre du jour.
- Le logement est trop petit pour supporter une isolation par l’intérieur sans perdre l’usage d’une pièce.
- Le vendeur ne fournit ni le diagnostic complet ni les procès-verbaux d’assemblée générale.
Dans les autres cas, un logement classé F ou G reste un achat possible, à condition d’y entrer avec des devis plutôt qu’avec des espoirs. Pour le reste de l’analyse, voyez ce qu’un local vérifie pour un investissement à distance.
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