Humidité dans un appartement : les signes à repérer pendant la visite
Victor · Mis à jour le 
Un appartement humide se reconnaît rarement au premier coup d’œil : il a été aéré une heure avant votre arrivée, repeint avant la mise en vente, et la visite dure vingt minutes. Pourtant l’humidité laisse toujours des traces. Encore faut-il savoir où les chercher, et distinguer le défaut bénin du problème de structure.
Commencer par le nez
L’odeur est souvent le premier signe, et celui qui disparaît le plus vite quand on s’y habitue. Elle se perçoit dans les dix premières secondes, en entrant. Une odeur de renfermé, de cave ou de moisi dans un logement habité indique un air qui ne se renouvelle pas, ou des matériaux qui restent humides.
Ouvrez ce qui est fermé : placards, penderies, meuble sous l’évier, cagibi. L’odeur s’y concentre. Méfiez-vous à l’inverse des fenêtres grandes ouvertes en plein hiver et des diffuseurs de parfum dans chaque pièce.
Les sept endroits où regarder
- Les angles des plafonds, surtout dans les pièces en façade nord : taches grises ou noires en haut des murs.
- Le bas des murs : plinthes gondolées, peinture qui s’écaille, dépôts blanchâtres. C’est le signe classique des rez-de-chaussée anciens.
- Le tour des fenêtres : joints noircis, bois gonflé, traces de coulures sous l’appui.
- La salle de bains : plafond piqué de points noirs, peinture cloquée, joints de carrelage moisis, absence de fenêtre ou de bouche d’extraction.
- L’arrière des meubles et l’intérieur des placards adossés à un mur extérieur.
- Les plafonds situés sous une salle d’eau, une terrasse ou la toiture : auréoles jaunâtres aux contours nets.
- La cave et les parties communes : elles montrent ce que l’immeuble fait de l’eau.
« Un mur repeint à neuf dans un appartement qui ne l’a pas été ailleurs : je demande toujours ce qu’il y avait dessous. »
Touchez les zones douteuses. Un mur froid et légèrement humide, un enduit qui s’effrite sous le doigt ou une tache plus sombre en son centre signalent un problème actif. Une auréole sèche, aux contours nets, peut n’être que la trace d’une fuite ancienne et réparée : demandez quand, et par qui.
Trois causes, trois niveaux de gravité
La condensation
La vapeur produite par les occupants ne s’évacue pas : douches, cuisine, linge qui sèche. Elle se dépose sur les parois froides, d’où les moisissures dans les angles et autour des fenêtres. C’est une cause très fréquente, et la moins grave : elle se traite par une ventilation qui fonctionne et, parfois, par l’isolation d’un mur.
L’infiltration
L’eau vient de l’extérieur ou d’un voisin : fissure en façade, toiture ou terrasse qui fuit, joint de fenêtre défaillant, canalisation percée. La trace est localisée et s’aggrave souvent après la pluie. Cela se répare, mais il faut identifier l’origine et savoir qui paie : vous, le voisin ou la copropriété.
Les remontées capillaires
L’eau du sol remonte dans les murs, au rez-de-chaussée et en sous-sol des immeubles anciens. Le bas des murs est atteint sur toute sa longueur, jusqu’à un mètre de haut, parfois davantage. C’est le cas le plus lourd : des traitements existent, mais ils sont coûteux et concernent souvent tout l’immeuble.
Tester la ventilation en trente secondes
Un logement dont l’air ne se renouvelle pas deviendra humide, quel que soit son état le jour de la visite. Le test est simple : approchez une feuille de papier toilette de la bouche d’extraction de la salle de bains ou de la cuisine. Elle doit rester plaquée contre la grille. Si elle retombe, la ventilation ne tire pas.
- Une bouche d’extraction dans la cuisine, la salle de bains et les WC
- Des entrées d’air en haut des fenêtres du séjour et des chambres
- Des bouches propres, ni obstruées ni recouvertes de papier peint
- Une fenêtre ou une extraction dans la salle de bains
- Dans l’ancien, des grilles d’aération hautes et basses non bouchées
Les questions à poser
- Le logement a-t-il subi un dégât des eaux ? Quand, et la cause a-t-elle été réparée ?
- Quand les peintures ont-elles été refaites, et pourquoi ?
- La ventilation est-elle collective, et quand a-t-elle été entretenue ?
- L’étanchéité de la toiture ou le ravalement sont-ils prévus par la copropriété ?
- Le logement est-il occupé et chauffé toute l’année ?
Les diagnostics obligatoires ne portent pas sur l’humidité. Seule exception : dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le vendeur doit informer l’acquéreur du risque de mérule, un champignon qui attaque les bois en milieu humide. Pour le reste, c’est à vous de regarder, ou à la personne qui visite pour vous.
Rédhibitoire ou négociable ?
Une condensation due à une ventilation absente se corrige pour un budget limité : faites établir un devis et intégrez-le à votre offre. Une infiltration réparée, facture à l’appui, ne doit pas vous arrêter. Une infiltration active impose de connaître la cause avant toute signature.
Des remontées capillaires, des traces sur plusieurs murs ou une odeur persistante dans tout le logement justifient l’avis d’un professionnel du bâtiment, voire de renoncer. En location, rappelez-vous qu’un logement décent doit être protégé contre les infiltrations et permettre une aération suffisante.
L’humidité n’est qu’un des points à contrôler : retrouvez les douze vérifications à faire avant une offre.
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