Fissures dans un appartement : lesquelles doivent vous inquiéter
Victor · Mis à jour le 
Beaucoup de logements anciens ont des fissures, et la plupart sont sans conséquence. Quelques-unes annoncent un mouvement du bâtiment, donc des travaux lourds et une copropriété sous tension. La différence se lit en trois mesures simples, à relever pendant la visite et à photographier avec un repère d’échelle.
Trois mesures avant de s’inquiéter
- La largeur. En dessous de 0,2 mm, c’est une microfissure, à peine visible. Entre 0,2 et 2 mm, une fissure. Au-delà de 2 mm, une lézarde. Deux repères suffisent sur place : une carte bancaire mesure 0,76 mm d’épaisseur, une pièce d’un euro un peu plus de 2 mm.
- La direction. Verticale, horizontale, oblique ou en escalier le long des joints de maçonnerie : la forme renseigne sur la cause.
- L’emplacement. Sur une cloison légère, un plafond en plâtre, un mur porteur, une façade ou dans la cage d’escalier : le même trait n’a pas le même sens.
Photographiez chaque fissure deux fois : de près, avec la carte ou la pièce posée à côté, puis de loin, pour la situer dans la pièce. Sans repère d’échelle, une photo de fissure ne permet aucune conclusion.
Celles qui sont presque toujours bénignes
- Le faïençage : un réseau de traits très fins dans la peinture ou l’enduit, comme une toile d’araignée. C’est un défaut de finition.
- La fissure droite à la jonction d’un mur et du plafond, ou entre une cloison et un mur porteur : deux matériaux qui ne bougent pas de la même façon.
- La fissure rectiligne dans un plafond ou une cloison en plaques de plâtre : elle suit un joint entre deux plaques.
- Les fissures fines et courtes dans un vieux plafond en plâtre, sans affaissement ni tache.
Ces fissures se rebouchent et se repeignent. Elles peuvent revenir avec les saisons sans que le bâtiment soit en cause. Notez-les, mais ne leur donnez pas de poids dans la négociation.
Celles qui demandent un avis
- Une fissure en escalier, qui suit les joints des briques ou des pierres
- Une fissure oblique partant de l’angle d’une fenêtre ou d’une porte, sur un mur porteur
- Une largeur qui dépasse 2 mm, ou qui varie d’une extrémité à l’autre
- Une fissure visible des deux côtés du même mur
- Un trait qui se prolonge d’un étage à l’autre dans la cage d’escalier
- Deux bords décalés : l’un des côtés est en avant de l’autre
Ces formes traduisent le plus souvent un mouvement : tassement d’une partie des fondations, plancher qui fléchit, poussée d’une charpente. Une seule ne suffit pas à condamner un bien, mais elle justifie l’avis d’un professionnel de la structure avant toute offre.
« Une fissure se photographie toujours avec un repère d’échelle. Sans lui, personne ne peut dire si elle fait un demi-millimètre ou trois. »
Ancienne ou active ?
Une fissure stabilisée depuis vingt ans n’a pas la gravité d’une fissure qui s’ouvre. Plusieurs indices permettent de trancher sans instrument.
- Les bords. Nets, clairs, sans poussière ni peinture à l’intérieur : la fissure est récente ou travaille encore. Encrassés ou recouverts par les couches de peinture : elle est ancienne.
- Les rebouchages. Un enduit refait puis fendu à nouveau au même endroit signale un mouvement qui continue.
- Les témoins. Une pastille de plâtre ou une jauge graduée posée en travers indique que quelqu’un surveille déjà : demandez qui, depuis quand, et avec quel résultat.
- Ce qui accompagne. Portes et fenêtres qui frottent ou ne ferment plus, plancher en pente, plinthes décollées du sol, carrelage fendu en ligne droite.
Sortir de l’appartement
Les fissures qui comptent se voient rarement depuis le séjour. Regardez la façade et les murs pignons depuis la rue, la cage d’escalier à chaque palier, puis la cave : c’est là que se lisent les fondations.
Dans une copropriété, les murs porteurs, les façades et les planchers sont des parties communes. Les réparer se vote en assemblée générale et se paie à plusieurs. Cherchez dans les procès-verbaux les mots « fissures », « expertise », « étaiement » ou « mise en sécurité » : ils disent si le sujet est connu, suivi, et chiffré. Voici comment lire un PV d’assemblée générale.
Vérifier le terrain
Beaucoup de fissures de structure viennent du sol. Les terrains argileux gonflent quand ils sont humides et se rétractent en période de sécheresse, ce qui fait bouger les fondations peu profondes, surtout celles des maisons et des petits immeubles.
Le site public Géorisques indique, adresse par adresse, l’exposition au retrait-gonflement des argiles ainsi que les arrêtés de catastrophe naturelle pris sur la commune. L’état des risques remis par le vendeur signale de son côté les risques connus sur la commune et les sinistres déjà indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle : lisez-le avant la visite, pas après.
Que faire avant une offre
- Faites relever chaque fissure suspecte : photo de près avec repère, photo de loin, largeur, direction, emplacement.
- Demandez au vendeur depuis quand elle existe, si elle a été rebouchée et si un professionnel l’a déjà examinée.
- Lisez les procès-verbaux d’assemblée générale et l’état des risques.
- En cas de doute sur un mur porteur ou une façade, faites venir un architecte ou un bureau d’études structure. Son avis coûte peu au regard du prix d’un bien.
Un visiteur, proche ou professionnel de la visite, constate et documente : il ne pose pas de diagnostic. C’est précisément ce constat, précis et daté, qui permet à un spécialiste de dire s’il faut s’inquiéter. Pour les autres points à contrôler, voyez les douze vérifications à faire avant une offre.
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